Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus

Dominik Leipold

Am 28.06.2019 hat der Bundesrat der Einführung eines § 7b EStG zugestimmt, der eine bis zu vierjährige Sonderabschreibung für neu geschaffene Mietwohnungen vorsieht. Der Bundestag hatte das Gesetz schon im Dezember 2018 verabschiedet. Es ist somit beschlossen und tritt einen Tag nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft.

Förderfähig sind aber nicht nur Projekte nach der Gesetzesverkündigung, sondern grundsätzlich alle Bauvorhaben, für die der offizielle Bauantrag bzw. die Bauanzeige im Zeitraum vom 01.09.2018 bis 31.12.2021 gestellt wird. Weiterhin muss beachtet werden, dass die Sonderabschreibung letztmalig für das Jahr 2026 genutzt werden kann, weshalb ein Bauvorhaben Ende 2022 beendet sein sollte, damit die volle steuerliche Begünstigung erreicht werden kann.

Anspruchsberechtigt sind alle nach dem Einkommen- bzw. Körperschaftsteuergesetz Steuerpflichtigen, die eine neue Wohnung anschaffen oder herstellen. Bei der Anschaffung, also dem Kauf, einer Wohnung gilt diese als neu, sofern sie im Jahr der Fertigstellung angeschafft wurde. Die neu geschaffene Wohnung muss nicht zwangsweise in Deutschland liegen, sie kann auch in einem anderen EU/EWR-Staat bzw. in einigen Drittstaaten belegen sein, solange die Einkünfte aus der Vermietung in Deutschland nach DBA in Deutschland zu versteuern sind.

  1. Der neue geschaffene § 7b EStG stellt folgende Voraussetzungen an die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung:
    Es müssen neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen entstehen. Umfasst sind davon aber neben Neubauten auch Umbauten von Gebäudeflächen sowie Aufstockungen oder Anbauten. Es muss sich aber um neu geschaffenen Wohnraum und nicht bloß um Sanierungen handeln.
  2. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten!
  3. Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den darauffolgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Nicht erfasst hiervon sind kurzfristige Überlassungen, z.B. Wohnungen, die über Plattformen wie „Airbnb“ angeboten werden, aber auch Eigennutzung.

Bemessungsrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der neu geschaffenen Wohnung, maximal aber 2.000 € je Quadratmeter. Die Sonderabschreibung beträgt für die ersten 4 Jahre nach der Anschaffung bzw. Herstellung jeweils 5 % der Bemessungsgrundlage, d.h. in diesem Zeitraum kann eine Gesamtabschreibung von bis 28 % zusammen mit der normalen AfA erreicht werden. Die verbleibenden Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten werden gewöhnlich über eine Restnutzungsdauer von 46 Jahren abgeschrieben.

Beispiel:

Berechnung Gesamte Abschreibung Jahr 01

Neu geschaffene Wohnfläche 400 m²
Anschaffungs-/Herstellungskosten 1.000.000,- €
× normaler AfA-Satz × 2 %
= AfA 20.000,- €

Ermittlung relevante Kosten für Sonderabschreibung
(wegen Höchstbetrag)
400 × 2.000,- €
= Bemessungsgrundlage 800.000,- €

× Sonderabschreibung × 5%
= Betrag Sonderabschreibung 40.000,- €

Gesamt-AfA (20.000,- € + 40.000,- €) 60.000,- €
Prozentuelle Abschreibung (60.000,- € ÷ 100.000,- €) 6 %
Verbleibender Buchwert 940.000,- €

Es kann auch zu einer nachträglichen Versagung und somit Rückzahlung der Steuerbegünstigung für die Fälle kommen, dass

  1. die Wohnung in den ersten 10 Jahren nach Anschaffung/Herstellung nicht für den kompletten Zeitraum der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient,
  2. die Wohnung innerhalb der ersten 10 Jahre nach Anschaffung/Herstellung verkauft wird und der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist, oder
  3. die Baukostenobergrenze in den ersten drei Jahren nach Anschaffung/Herstellung der Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.

Für weitergehende Fragen wenden Sie sich schon gerne an uns, so kann eine effektive steuerliche Planung gewährleistet werden.

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